METANOIA Stays è una rete internazionale IN CRESCITà di strutture ricettive extra‑alberghiere, pensata per far vivere agli ospiti l’esperienza di “abitare come un locale, anche meglio”.

Lavoriamo con diversi formati di ospitalità:

Affittacamere con camere private e spazi condivisi

Case vacanza (appartamenti interi per famiglie o gruppi)

Ville con giardino e spazi esterni privati

Strutture in diverse città e destinazioni turistiche

Situazione attuale e sviluppo:

Roma – 1 struttura in ristrutturazione (lancio previsto marzo 2026) + ricerca attiva di altre attività esistenti da acquisire e adattare agli standard METANOIA

Sardegna – villa privata già operativa

Milano – scouting in corso, lancio previsto fine 2026 / inizio 2027

Altre città italiane (Firenze, Venezia, ecc.) e altre città europee – in valutazione per espansione

Per ogni singolo immobile (affittacamere, casa vacanza, villa) adottiamo il principio:

“one property – one investor”.

Opzione 1 (Equity 49%): ogni S.r.l. ha un unico socio‑investitore al 49%, oltre a Iulia (51%) con una o più attività.

Opzione 2 (Prestito 10–15%): ogni contratto di finanziamento è riferito a uno specifico immobile e ad un solo investitore creditore.

Questo protegge l’investitore da:

conflitti di diritti sullo stesso business;

sovrapposizioni di garanzie o pegni sul medesimo immobile;

schemi complessi con più soggetti sullo stesso progetto.

METANOIA Stays opera in piena conformità con le normative vigenti sulle strutture ricettive extra‑alberghiere in Italia e città.​

SCIA presentata ai Comuni competenti

CIN (Codice Identificativo Nazionale)

Registrazione ospiti tramite portali di Polizia / Alloggiati Web

Norme igienico‑sanitarie (ASL, HACCP)

Norme antincendio (estintori, cartellonistica, dispositivi di sicurezza)

Contabilità e adempimenti fiscali seguiti da commercialisti qualificati

Sistema operativo standardizzato (SOP):

Check‑list dettagliate per il personale di pulizia (oltre 100 punti di controllo)

Formazione dedicata dello staff su igiene, sicurezza, accoglienza

Procedure scritte per check‑in/check‑out, manutenzione, gestione ospiti

Audit interni periodici sulla qualità del servizio

Biological & Health Safety:

Uso esclusivo di prodotti e materiali certificati per hotel

Collaborazione con linea Dorelan for Hotels (materassi, topper, guanciali)

Materassi protetti da coprimaterasso integrale con zip, impermeabile e anti‑acaro

Topper aggiuntivi (ca. 6 cm) con coperture sfoderabili e lavabili

Nessun copriletto o elemento tessile non facilmente sanificabile nelle camere

Disinfezione periodica con sistema a ozono per la sanificazione profonda e la neutralizzazione di batteri, virus e odori

Massima attenzione alla prevenzione di allergie, contaminazioni e problemi di salute degli ospiti

Raccolta differenziata dei rifiuti e istruzioni chiare per gli ospiti

Riduzione plastica monouso e scelta di materiali eco‑friendly

Attenzione ai consumi energetici (illuminazione a LED, dove possibile soluzioni a risparmio)

Guida locale con suggerimenti di ristoranti, negozi e servizi autentici

Per ogni investitore viene costituita una nuova S.R.L. dedicata a uno o più immobili.

Iulia Usselmann: 51% (amministratore e gestore operativo)

Investitore: 49% (socio di minoranza tutelato da statuto e patti parasociali)

L’investitore conferisce il capitale necessario per l’acquisizione e l’avvio dell’attività all’interno della rete METANOIA Stays, secondo gli standard operativi del brand.

Importo minimo di investimento: a partire da € 50.000 per singolo progetto/immobile.

Iulia Usselmann (51%)

Conferimento di beni immateriali Brand METANOIA Stays, sito www.metanoiastays.com, Sistema Operativo Standardizzato (SOP), canali di marketing, servizi di gestione operativa per 3 anni

Investitore (49%)

Capitale in denaro.

Protezione:

Statuto e Patti Parasociali garantiscono all'investitore accesso ai bilanci, diritto di veto su decisioni strategiche, e opzione di uscita dopo 3 anni.

Timeline: 2–3 settimane dalla firma alla piena operatività.

L’ammontare esatto viene definito caso per caso, dopo una due diligence completa sull’immobile e sul business esistente.​

In generale include:

Prezzo di vendita dell’attività esistente

cessione di affittacamere / casa vacanza / villa già operativa.

Deposito cauzionale

deposito richiesto dal proprietario dell’immobile nel contratto di locazione (es. 2–6 mensilità).

Copertura del periodo di fermo tecnico

mesi necessari per eventuali lavori di adeguamento, rebranding e aggiornamento licenze.

Lavori di ristrutturazione e adeguamento agli standard METANOIA

adeguamenti normativi (sensori fumo/gas, estintori, cartellonistica, assicurazione);

miglioramenti di comfort e design;

dotazioni hotel‑grade (letto, materassi, topper, biancheria, arredi).

Margine di sicurezza

piccola riserva per imprevisti (es. extra lavori o ritardi).

Alla fine di ogni esercizio:

si chiude il bilancio della S.R.L.;

si calcola l’utile netto dopo tutte le spese e le imposte;

l’utile viene diviso tra investitore (49% delle quote) e Iulia (51%).

Pagamento:

gli utili spettanti all’investitore vengono pagati una volta all’anno, solo dopo la chiusura del bilancio e la conclusione di tutti i calcoli contabili e fiscali.​

frequenza report (mensile / trimestrale + annuale),

contenuto (occupazione, ADR, ricavi, costi principali, utile),

eventuale accesso in sola lettura a un cruscotto online.

L’investitore ha diritto di uscire dopo un periodo minimo prestabilito (es. 36 mesi), con:

rimborso della propria quota a valore nominale (pari all’investimento iniziale),

mantenimento degli utili già incassati negli anni precedenti.

L’uscita è una facoltà dell’investitore,in occasione di essa Iulia Usselmann si impegna a riacquistare la sua quota alle condizioni pattuite entro 30 giorni dal ricevimento di una proposta formalmente notificata per iscritto. L’investitore non può cedere o offrire la propria partecipazione a terzi estranei.

Il tutto è disciplinato da clausole specifiche nello Statuto e, se presente, in un Patto Parasociale.

L’investitore concede un finanziamento fruttifero a rimborso annuo con piano di ammortamento di tipo annuitario alla S.R.L. di gestione (METANOIA Stays o S.r.l. dedicata), collegato a uno specifico immobile, con:

tasso fisso annuo: 10–15% sul capitale investito, determinato e concordato specificamente per ciascun immobile/progetto;

durata: un periodo minimo prestabilito concordato (es. 36 mesi);

un solo investitore per ciascun immobile.

L’investitore conferisce il capitale necessario per l’acquisizione e l’avvio dell’attività all’interno della rete METANOIA Stays, secondo gli standard operativi del brand.

Importo minimo di investimento: a partire da € 50.000 per singolo progetto/immobile.

Il finanziamento è garantito dal contratto di locazione / gestione turistica relativo all’immobile oggetto dell’operazione. In caso di grave inadempimento da parte della società di gestione, questa si impegna a cedere all’investitore i diritti sul contratto di attività turistica (locazione/affittacamere) con conseguente subentro dell’investitore e facoltà per lui di rivendere o trasferire tali diritti a terzi.

Il legame tra prestito e progetto è esplicitato chiaramente nel contratto: immobile di riferimento, destinazione dei fondi, durata, tasso, condizioni di rimborso.

L’importo del prestito è legato ai fabbisogni reali del progetto:

può coprire l’intero fabbisogno (prezzo attività + deposito + fermo + lavori);

oppure solo una parte (es. lavori di adeguamento e periodo di fermo), se il resto è coperto da METANOIA Stays.

Durante tutto il periodo del finanziamento l’investitore riceve rate mensili annuitarie fisse e uguali, in cui ogni rata comprende sia gli interessi sia il rimborso progressivo del capitale, fino all’estinzione completa del debito alla scadenza.

In questo momento stiamo valutando diverse opportunità di attività turistiche già avviate a Roma. Gli immobili devono rispettare criteri minimi molto chiari:

distanza massima di 10 minuti a piedi dalla stazione metropolitana;

massimo 20 minuti da Stazione Termini con i mezzi pubblici;

possibilità di stipulare (o comprare gia esistente) un contratto di locazione con attivita turisticà 6+6, 8+8 o 9+9 anni intestato alla società;

assenza di violazioni gravi rispetto ai requisiti per l’attività turistica e piena conformità alle condizioni per SCIA e CIN;

disponibilità di tutta la documentazione necessaria, inclusa planimetria aggiornata;​

possibilità di adeguare l’attività agli standard elevati METANOIA Stays con investimenti iniziali contenuti.

Colloquio conoscitivo (online) per definire profilo, importo e preferenza tra le due opzioni.

Scelta dell’immobile in base a rendimento atteso, rischio e località.

Business plan dettagliato con calcolo dell’investimento totale.

Predisposizione documenti legali (atto S.R.L. / contratto di prestito).

Versamento fondi e avvio operatività con report periodici.